Solutionarea refuzului nejustificat al asociatiei de proprietari privind stabilirea sediului social
12 Iunie 2007
Autor: Av. Claudiu Lascoschi - Cabinet de avocatura Claudiu Lascoschi
" Potrivit art 64 din Legea nr 114 / 1996, Republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie situate in cladiri colective se poate face numai cu acordul proprietarului sau al asociatiei de proprietari."
In vederea efectuarii acestei schimbari,este necesar avizul favorabil al proprietarilor si, dupa caz, al titularilor contractelor de inchiriere din locuintele cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatial supus schimbarii.
De asemenea, in conformitate cu dispozitiile prevazute de art 11 alin 2 din Ordonanta Guvernului nr. 85 / 2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, aprobata prin Legea nr. 234 / 2002, schimbarea destinatiei apartamentului de catre proprietar sau chirias se face numai pe baza hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, cu acordul proprietarilor direct afectati.
Din analiza continutului celor doua texte de lege sus indicate, rezulta ca, atunci cand se schimba destinatia apartamentului este necesar acordul asociatiei de proprietari si acordul proprietarilor direct afectati.Prin urmare, stabilirea sediului unei societati comerciale in imobilul proprietarului unui apartament individual presupune acordul asociatiei de proprietari si al vecinilor direct afectati.
De principiu, nu pare sa existe nici o problema deosebita atata timp cat atat asociatia cat si vecinii imediat invecinati cu titularul dreptului de proprietate al apartamentului isi exprima acordul in scris, in vederea stabilirii sediului social al societatii comerciale.
Ce se intampla, insa, daca din motive necunoscute unul dintre vecinii (direct afectati) sau asociatia prin presedinte si administrator refuza sa isi dea in scris avizul favorabil.
Se pot distinge doua ipoteze:1. Prima este cea in care vecinii direct afectati sau presedintele asociatiei nu sunt de acord cu stabilirea sediului social al societatii din motive intemeiate ( de exemplu, desfasurarea activitatii societatii este de natura a produce zgomot).
2. Cea de a doua ipoteza este cea in care sociatatea comerciala urmeaza sa isi stabileasca sediul social fara activitate, deci sa isi tina numai actele firmei acolo, iar unul din vecinii (direct afectati) sau presedintele asociatiei nu este de acord cu stabilirea sediului social in aceste conditii, din motive pur subiective si fara nici o logica sau vreo justificare plauzibila.
Consider ca, in aceasta a doua situatie proprietarul apartamentului are dreptul legal (si interesul) de a introduce o actiune in justitie prin care sa tinda sa obtina o hotarare judecatoreasca prin care sa se stabileasca ca respectivul proprietar, care in opinia mea este de rea-credinta, nu este in nici un fel afectat de imprejurarea de fapt ca, sediul fara activitate al societatii comerciale urmeaza a se stabili in respectivul apartament.
De asemenea, apreciez intemeiat si dreptul de a cere despagubiri pentru prejudiciul cauzat. Spre exemplu, despagubirile pot consta in plata chiriei pentru inchirierea unui spatiu cu destinatia de sediu social al societatii comerciale la o alta adresa, pe durata procesului, deoarece procesul poate dura destul de mult timp ( mai ales daca avem in vedere si exercitarea cailor de atac dupa pronuntarea hotararii judecatoresti de catre prima instanta).
Din acest motiv, este recomandabil ca situatia sa fie rezolvata pe cale amiabila.
Aceasta problema a acordului proprietarului vecin se poate rezolva insa pana la primul termen de judecata, in conditiile in care acesta isi exprima in scris acordul favorabil cu privire la stabilirea sediului social al societatii.In acest caz, reclamantul din proces poate renunta la judecata in conformitate cu dispozitiile art 246 c.pr.civ., cu consecinta stingerii procesului.Cu privire la cheltuielile de judecata partile se pot intelege de comun acord.
De asemenea, paratul poate sa fie de acord, in sedinta publica, in fata instantei de judecata, cu stabilirea sediului social al societatii comerciale.
In conformitate cu dispozitiile prevazute de art 480 Cod. civil, art 44 alin 1, 2 si 7 din Constitutia Romaniei precum si ale art 45, art 57 si art 21 alin 1, 2 si 3 din aceeasi Lege Suprema, coroborate cu prevederile art 6 paragraful 1 din Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale (CEDO), se poate aprecia ca, o asemenea actiune este admisibila, intrucat, in caz contrar, ar insemna sa se incalce dreptul de proprietate al persoanei, stiut fiind faptul ca, dreptul de proprietate este unul dintre drepturile si libertatile fundamentale ale omului GARANTATE, de Constitutia Romaniei (art 44 alin 1 din Constitutie).In conditiile in care nu se produce nici o vatamare drepturilor legale ale unui vecin, intrucat art 11 alin 2 din O.G. nr 85 / 2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, face referire la proprietarii direct afectati, se poate aprecia ca, orice impotrivire nejustificata constituie un abuz de drept din partea acestuia.
In conformitate cu dispozitiile prevazute de art 21 alin 1 Constitutie, orice persoana se poate adresa justitiei pentru apararea drepturilor, a libertatilor si a intereselor sale legitime.In alin 2 al aceluiasi articol, se prevede ca, nicio lege nu poate ingradi acest drept.
Potrivit art 45 din Constitutie : ,, accesul liber al persoanei la o activitate economica, libera initiativa si exercitarea acestora in conditiile legii sunt garantate”.
Aceasta GARANTIE instituita de prevederile art 45 din Constitutie, in opinia mea, urmeaza sa fie constatata si garantata in concret de instanta de judecata cu ocazia pronuntarii hotararii judecatoresti.
Cat il priveste pe ,,vecinul direct afectat” ( evident fara ca acesta sa dovedeasca ca ar fi in vreun fel afectat de stabilirea sediului social fara activitate) se poate invoca in fata instantei de judecata si dispozitiile edictate de art 57 din Constitutie, in conformitate cu care : ,,cetatenii romani, (…) trebuie sa-si exercite drepturile si libertatile constitutionale cu buna-credinta, fara sa incalce drepturile si libertatile celorlalti”.
In acest context, nu se poate sustine ca, dreptul ,,vecinului direct afectat este exercitat cu buna-credinta, din moment ce este un refuz nejustificat.A considera altfel, inseamna a fi de acord cu restrangerea dreptu lui de proprietate in circumstante de fapt nejustificate.
Intr-un sens pozitiv, dar in alte circumstante, s-a pronuntat si Judecatoria Ploiesti prin sentinta civila nr. 1757 din 22 februarie 2005, dispundu-se anularea hotararii asociatiei de proprietari adoptata in sedinta adunarii generale din data 26 iulie 2003, prin care a fost respinsa cererea reclamantelor (de catre asociatia de proprietari ) de a-si stabili sediul social in apartamentul proprietatea uneia dintre ele.
De asemenea, in conformitate cu dispozitiile prevazute de art 11 alin 2 din Ordonanta Guvernului nr. 85 / 2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, aprobata prin Legea nr. 234 / 2002, schimbarea destinatiei apartamentului de catre proprietar sau chirias se face numai pe baza hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, cu acordul proprietarilor direct afectati.
Din analiza continutului celor doua texte de lege sus indicate, rezulta ca, atunci cand se schimba destinatia apartamentului este necesar acordul asociatiei de proprietari si acordul proprietarilor direct afectati.Prin urmare, stabilirea sediului unei societati comerciale in imobilul proprietarului unui apartament individual presupune acordul asociatiei de proprietari si al vecinilor direct afectati.
De principiu, nu pare sa existe nici o problema deosebita atata timp cat atat asociatia cat si vecinii imediat invecinati cu titularul dreptului de proprietate al apartamentului isi exprima acordul in scris, in vederea stabilirii sediului social al societatii comerciale.
Ce se intampla, insa, daca din motive necunoscute unul dintre vecinii (direct afectati) sau asociatia prin presedinte si administrator refuza sa isi dea in scris avizul favorabil.
Se pot distinge doua ipoteze:1. Prima este cea in care vecinii direct afectati sau presedintele asociatiei nu sunt de acord cu stabilirea sediului social al societatii din motive intemeiate ( de exemplu, desfasurarea activitatii societatii este de natura a produce zgomot).
2. Cea de a doua ipoteza este cea in care sociatatea comerciala urmeaza sa isi stabileasca sediul social fara activitate, deci sa isi tina numai actele firmei acolo, iar unul din vecinii (direct afectati) sau presedintele asociatiei nu este de acord cu stabilirea sediului social in aceste conditii, din motive pur subiective si fara nici o logica sau vreo justificare plauzibila.
Consider ca, in aceasta a doua situatie proprietarul apartamentului are dreptul legal (si interesul) de a introduce o actiune in justitie prin care sa tinda sa obtina o hotarare judecatoreasca prin care sa se stabileasca ca respectivul proprietar, care in opinia mea este de rea-credinta, nu este in nici un fel afectat de imprejurarea de fapt ca, sediul fara activitate al societatii comerciale urmeaza a se stabili in respectivul apartament.
De asemenea, apreciez intemeiat si dreptul de a cere despagubiri pentru prejudiciul cauzat. Spre exemplu, despagubirile pot consta in plata chiriei pentru inchirierea unui spatiu cu destinatia de sediu social al societatii comerciale la o alta adresa, pe durata procesului, deoarece procesul poate dura destul de mult timp ( mai ales daca avem in vedere si exercitarea cailor de atac dupa pronuntarea hotararii judecatoresti de catre prima instanta).
Din acest motiv, este recomandabil ca situatia sa fie rezolvata pe cale amiabila.
Aceasta problema a acordului proprietarului vecin se poate rezolva insa pana la primul termen de judecata, in conditiile in care acesta isi exprima in scris acordul favorabil cu privire la stabilirea sediului social al societatii.In acest caz, reclamantul din proces poate renunta la judecata in conformitate cu dispozitiile art 246 c.pr.civ., cu consecinta stingerii procesului.Cu privire la cheltuielile de judecata partile se pot intelege de comun acord.
De asemenea, paratul poate sa fie de acord, in sedinta publica, in fata instantei de judecata, cu stabilirea sediului social al societatii comerciale.
In conformitate cu dispozitiile prevazute de art 480 Cod. civil, art 44 alin 1, 2 si 7 din Constitutia Romaniei precum si ale art 45, art 57 si art 21 alin 1, 2 si 3 din aceeasi Lege Suprema, coroborate cu prevederile art 6 paragraful 1 din Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale (CEDO), se poate aprecia ca, o asemenea actiune este admisibila, intrucat, in caz contrar, ar insemna sa se incalce dreptul de proprietate al persoanei, stiut fiind faptul ca, dreptul de proprietate este unul dintre drepturile si libertatile fundamentale ale omului GARANTATE, de Constitutia Romaniei (art 44 alin 1 din Constitutie).In conditiile in care nu se produce nici o vatamare drepturilor legale ale unui vecin, intrucat art 11 alin 2 din O.G. nr 85 / 2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, face referire la proprietarii direct afectati, se poate aprecia ca, orice impotrivire nejustificata constituie un abuz de drept din partea acestuia.
In conformitate cu dispozitiile prevazute de art 21 alin 1 Constitutie, orice persoana se poate adresa justitiei pentru apararea drepturilor, a libertatilor si a intereselor sale legitime.In alin 2 al aceluiasi articol, se prevede ca, nicio lege nu poate ingradi acest drept.
Potrivit art 45 din Constitutie : ,, accesul liber al persoanei la o activitate economica, libera initiativa si exercitarea acestora in conditiile legii sunt garantate”.
Aceasta GARANTIE instituita de prevederile art 45 din Constitutie, in opinia mea, urmeaza sa fie constatata si garantata in concret de instanta de judecata cu ocazia pronuntarii hotararii judecatoresti.
Cat il priveste pe ,,vecinul direct afectat” ( evident fara ca acesta sa dovedeasca ca ar fi in vreun fel afectat de stabilirea sediului social fara activitate) se poate invoca in fata instantei de judecata si dispozitiile edictate de art 57 din Constitutie, in conformitate cu care : ,,cetatenii romani, (…) trebuie sa-si exercite drepturile si libertatile constitutionale cu buna-credinta, fara sa incalce drepturile si libertatile celorlalti”.
In acest context, nu se poate sustine ca, dreptul ,,vecinului direct afectat este exercitat cu buna-credinta, din moment ce este un refuz nejustificat.A considera altfel, inseamna a fi de acord cu restrangerea dreptu lui de proprietate in circumstante de fapt nejustificate.
Intr-un sens pozitiv, dar in alte circumstante, s-a pronuntat si Judecatoria Ploiesti prin sentinta civila nr. 1757 din 22 februarie 2005, dispundu-se anularea hotararii asociatiei de proprietari adoptata in sedinta adunarii generale din data 26 iulie 2003, prin care a fost respinsa cererea reclamantelor (de catre asociatia de proprietari ) de a-si stabili sediul social in apartamentul proprietatea uneia dintre ele.
Comenteaza si tu!
Utilizator:Mesaj:
Ultimele stiri Avocatnet.ro
Aurelian Cîcu
Consilier juridic
Galati
Rodica Ciobanu
Consilier juridic
Suceava
Cele mai vandute carti!
Drept penal. Teste grila pentru examenul de ...Daunele-interese in materia obligatiilor ...Cartea de contracte: modele, comentarii, ...Constitutia Romaniei. Comentariu pe articoleTeste grila pentru admiterea in magistratura - ...Conventia europeana a drepturilor omului. ...Tratat de insolventaDrept procesual penal. Curs selectiv pentru ...Agenda AvocatNetLegea societatilor comerciale si 5 legi uzuale ...
Ce faci daca s-a deschis un coafor, fara acordul asociatiei si fara acordul vecinilor pe verticala si orizontala si pe deasupra nu si-a achitat cotele de intreinere respectiv 10 per/luna deoarece a refuzat sa incheie conventie. Ne judecam de un an si mai bine. Ce o sa facem cand se va inchide apa si gazul?
Si eu sunt intr-o situatia asemantoare adica presedinta asocietiei este de acord , vecini de pe plan orizontal la fel dar cei din plan vertical nu sunt de acord. Am precizat ca pot consulta un notar un avocat si eu platesc consultatia ca sa primeasca o explicatie autorizata cu nu ii afecteaza in nici un fel nefiind spatiu lucrativ dar l-au luat pe 'nu' in brate din pura rautate. Intentionez sa urmez exemplul cu sediu de inchiriat si sa le cer in instanta bani pe care i-am cheltuit cu aceasta chirie datorita refuzului lor nejustificat. Locuiesc in Bucuresti si eu imi pot permite sa-i port pe drumuri daca ei asta doresc. Felicitari d-lui av.Claudiu Lascoschi pentru ca a postat acest exemplu. Voi cauta adresa cabinetului pe internet pentru a solicita serviciile aferente.
M-am lovit si eu de cretinatatea unui astfel de presedinte de asociatie care nici in ruptul capului nu a vrut sa-mi dea acceptul. Ce pot face in acest sens?